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Bajo la promesa de brindar mayor seguridad jurídica, la norma pone en juego un cambio de paradigma en la relación entre locadores y locatarios.
El acceso a la vivienda vuelve a estar en el centro de la tensión política y social en Argentina. Tras la polémica derogación de la Ley de Alquileres, el Gobierno nacional avanza ahora con un nuevo proyecto bajo el título de “Inviolabilidad de la Propiedad Privada”, que acaba de obtener media sanción en el Senado.
Bajo la promesa de brindar mayor seguridad jurídica, la norma pone en juego un cambio de paradigma en la relación entre locadores y locatarios, al prohibir pruebas testimoniales, acortar plazos procesales a niveles récord y permitir desalojos sin sentencia firme bajo “caución juratoria”. El Estado inclina drásticamente la balanza en favor de la propiedad, dejando al inquilino en una posición de extrema vulnerabilidad.
El Estado sigue sin garantizar ningún piso mínimo de derechos para quien alquila. El acceso a la vivienda digna fue atacado por el Gobierno apenas asumió el presidente Milei con la derogación de la Ley de Alquileres, y se prepara a recibir un nuevo golpe con la media sanción de la ley conocida como de “Inviolabilidad de la Propiedad Privada” obtenida en el Senado de la Naciónel pasado jueves.
Para conseguir su aprobación (con 37 votos afirmativos y 33 negativos), el oficialismo debió negociar y resignar algunos de los puntos más resistidos: el Capítulo III, que modificaba la Ley de Tierras Rurales, y el número IV, que reformaba la Ley de Manejo del Fuego.
Pero un núcleo logró sobrevivir y obtener la sanción de la Cámara alta, estructurado en torno a tres ejes: los desalojos “express”, la modificación del régimen de expropiaciones (exigiendo que las declaraciones de utilidad pública sean más restrictivas y fijando mayores garantías indemnizatorias para los propietarios) y la regularización dominial y registros inmobiliarios (para agilizar los procesos de saneamiento de títulos y dar mayor certeza jurídica al dominio de bienes).
El texto de la ley fue girado formalmente a la Cámara de Diputados para continuar su trámite parlamentario. En su Capítulo II se desmantelan las pocas garantías procesales que le quedaban a quien alquila, sostiene un comunicado difundido por Inquilinos Agrupados, donde analizan los alcances del cambio normativo.
En el primer artículo se establece que todos los juicios de desalojo —sean de una vivienda en la ciudad o de un campo— van a tramitarse por la vía más rápida que existe en el Código Procesal: el “juicio sumarísimo” o, en la jerga, exprés. Esto acorta los plazos para contestar la demanda, presentar pruebas y apelar, en comparación con un juicio ordinario. Los desalojos se producirán en 72 horas (tres días), que es muy poco tiempo para reunir pruebas de que se pagaba el alquiler o de que existía un acuerdo si no hay contrato ni recibos: la situación de buena parte del mercado inmobiliario.
Otro artículo establece que el propietario puede intentar encuadrar al inquilino como “tenedor precario” en lugar de locatario, para poder usar los mecanismos más rápidos y con menos garantías que la ley reserva para los “intrusos”. En esos casos el juez puede ordenar la entrega inmediata del inmueble en cualquier momento del juicio —sin esperar la sentencia—, toda vez que el reclamo del propietario resulte verosímil y si jura tener razón (“caución juratoria”).
Este es el mecanismo más delicado para un inquilino: “si no puede demostrar rápidamente que es locatario y no un simple ocupante, se le puede aplicar este desalojo exprés, sin sentencia firme, basado solo en la apariencia de derecho y la palabra jurada del propietario”, aseguran desde Inquilinos Agrupados.
Por otra parte, en los juicios por falta de pago o vencimiento queda prohibida la “prueba testimonial”. “Es decir que, si pagaste en efectivo y sin comprobante, la ley te deja sin forma de demostrarlo. No se puede llamar a un vecino o familiar a testificar que vio pagar el alquiler. La única defensa real es tener algún respaldo escrito: transferencias bancarias con el propietario. Sin contrato escrito ni recibos, cualquier inquilino puede terminar tratado como intruso y desalojado en 72 horas”, explican.
Lo mismo si no hubiese forma de demostrar que el deterioro del inmueble es anterior a la relación de alquiler: el desalojo también se produce en 72 horas. Además, no importa si el inquilino se entera o no de la demanda de desalojo, el plazo corre a partir de que el propietario avisa al juzgado. En el caso de que hubiera menores, personas con discapacidad o adultos mayores en la vivienda —siempre que exista certificación documental de que allí habitan— la ley otorga solo 10 días para buscar una solución habitacional transitoria.
Con la media sanción en el bolsillo, el proyecto ahora se traslada a la Cámara de Diputados, donde su futuro legislativo vuelve a ponerse a prueba. La norma le da un vuelco total a la forma en que se manejan los desalojos de viviendas —ya sean urbanas o rurales— y de locales en todo el país.
La propuesta no busca solamente acelerar los trámites, sino que altera la estructura de garantías históricas, planteando un escenario donde, ante la falta de contratos escritos o recibos formales, el derecho a la vivienda queda totalmente a merced de la velocidad y el rigor de un juicio exprés.
